Por André Ribeiro, advogado da área Cível do Casillo Advogados e Brenda Tavares, acadêmica de Direito.
No último dia 21 de março, entrou em vigor a Lei n°. 14.825, que passou a garantir a eficácia da transmissão de imóveis, ainda que penda sobre esses, algum tipo de constrição judicial, não averbada ou registrada na matrícula.
Em outras palavras, nos termos da nova lei, não havendo na matrícula do imóvel averbação de bloqueio ou constrição judicial – inclusive aqueles decorrentes de ação de improbidade administrativa ou de hipoteca judiciária –, será considerada válida a transmissão realizada.
A preocupação do legislador foi assegurar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, ou seja, aquele que adquire um imóvel, e não tem conhecimento, por não constar na matrícula, de que recai sobre o bem algum tipo de restrição.
Isso porque, são inúmeros os processos judiciais em que devedores, no curso da demanda, realizam a transmissão de bens para terceiros com intuito de se furtarem ao pagamento do débito. Justamente para evitar discussões a respeito de fraudes cometidas pelos devedores, é que o legislador impôs ao credor o dever de noticiar na matrícula (através de averbações), a existência de ações ou constrições judiciais sobre o bem, com o fim de dar ciência a terceiros de boa-fé. Em que pese as decisões judiciais, há muito, já caminhem nesse sentido, a Lei apenas ratificou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 375), de que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”.
Aliás, o dispositivo legal deve ser interpretado em conjunto com a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, eis que, mesmo diante da inexistência de averbação na matrícula, se efetivamente comprovada a má-fé do terceiro adquirente, haverá margem para arguição de fraude à execução, com a possível anulação da transmissão realizada.
Sendo assim, a nova disposição legal, em harmonia com o entendimento já consolidado pela Corte Superior, visa proteger o terceiro adquirente de boa fé e, por outro lado, alerta o credor sobre a necessidade de averbação de existência de ações contra o devedor e eventuais atos constritivos realizados em demandas judiciais.