A questão da penhorabilidade de imóveis alienados fiduciariamente para a satisfação de dívidas condominiais tem suscitado intensos debates no âmbito jurídico brasileiro. A alienação fiduciária, prevista na Lei n. 9.514/1997, estabelece que o devedor transfere a propriedade resolúvel do bem ao credor fiduciário como garantia de uma obrigação. Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) irá se pronunciar sobre a possibilidade de penhora desses imóveis para o pagamento de dívidas condominiais (Tema 1266 – Recursos Especiais nºs 1874133/SP e 1883871/SP), um assunto de grande relevância para o direito empresarial e condominial.
Alienação Fiduciária e a Propriedade Resolúvel
Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) mantém a posse direta do imóvel, enquanto o credor (fiduciário) detém a propriedade resolúvel até que a dívida seja quitada. Caso o devedor não cumpra com suas obrigações, o credor pode consolidar a propriedade plena do bem. Entretanto, enquanto a dívida não é saldada, surgem dúvidas sobre a vulnerabilidade desse imóvel a execuções por dívidas de natureza diversa, como as dívidas condominiais.
Dívidas Condominiais e a Penhorabilidade
As dívidas condominiais são aquelas contraídas pelo proprietário de uma unidade autônoma em um condomínio, referentes às despesas comuns necessárias para a administração, conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio. A jurisprudência brasileira, de modo geral, tem reconhecido a natureza propter rem dessas dívidas, ou seja, são obrigações que acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o seu proprietário.
O Debate Jurídico no STJ
A principal questão que o STJ deve enfrentar é se a natureza propter rem das dívidas condominiais permite a penhora de um imóvel alienado fiduciariamente. De um lado, argumenta-se que a garantia fiduciária confere ao credor fiduciário um direito real de propriedade, que deve ser respeitado e protegido contra execuções por dívidas do devedor. Por outro lado, sustenta-se que a proteção dos interesses do condomínio e dos demais condôminos justifica a penhora do imóvel, uma vez que a dívida condominial se vincula diretamente ao bem.
Jurisprudência e Perspectivas
A jurisprudência atual do STJ apresenta posições divergentes sobre a matéria. Em alguns casos, o Tribunal tem decidido pela impossibilidade da penhora, entendendo que a alienação fiduciária confere ao credor fiduciário uma proteção especial que prevalece sobre outras dívidas (3ª Turma do STJ). Em outras decisões, no entanto, tem-se reconhecido a possibilidade de penhora, considerando a natureza propter rem das dívidas condominiais e a necessidade de garantir a arrecadação das contribuições condominiais (4ª Turma do STJ).
Implicações para o Mercado Imobiliário e Condominial
A definição do STJ sobre esse tema terá implicações significativas para o mercado imobiliário e para a administração condominial. Uma decisão que permita a penhora de imóveis alienados fiduciariamente para a satisfação de dívidas condominiais poderá aumentar a segurança dos condomínios quanto ao recebimento de suas receitas, mas também poderá impactar negativamente a confiança dos credores fiduciários e o acesso ao crédito imobiliário.
A decisão do STJ sobre a possibilidade de penhora de imóveis alienados fiduciariamente em decorrência de dívidas condominiais será um marco importante para o direito empresarial e condominial no Brasil. A complexidade da questão exige um equilíbrio cuidadoso entre a proteção dos direitos dos credores fiduciários e a necessidade de garantir a sustentabilidade financeira dos condomínios. Seja qual for o desfecho, é certo que a decisão trará reflexões profundas e ajustes nas práticas jurídicas e comerciais envolvendo imóveis e dívidas condominiais.
Bianca Ferrari Fantinatti.