A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ser inválida qualquer cláusula em editais de leilão que transfira ao arrematante a responsabilidade por dívidas tributárias anteriores à venda do imóvel.
Essa decisão foi proferida no Recurso especial nº 1914902 – SP, estabelecida no Tema 1.134, tratando-se de um importante avanço para dar mais segurança jurídica aos arrematantes e garantir o respeito às leis tributárias no Brasil.
O Código Tributário Nacional – CTN, reconhecido pela Constituição de 1988 como lei complementar, determina que, em vendas comuns, o comprador assume as dívidas tributárias pendentes do imóvel. Porém, quando se trata de leilões judiciais, o parágrafo único do artigo 130 estabelece uma regra diferente: nesse caso, as dívidas são quitadas com o valor arrecadado na venda, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de qualquer ônus. Isso acontece porque a alienação judicial tem natureza originária, rompendo o vínculo entre o antigo proprietário e o adquirente.
Apesar do claro regramento legal, tornou-se comum em editais de leilões a prática contrária, de impor ao arrematante a responsabilidade por dívidas anteriores, razão pela qual o tema foi levado ao Tribunal Superior para análise em recurso especial representativo de controvérsia. O STJ então rejeitou tal prática, reforçando que as normas do Código Tributário Nacional têm força de lei complementar e que, portanto, não podem ser contrariadas por cláusulas de editais. Firmou-se o entendimento de que mesmo que arrematante concorde com essas cláusulas, elas não têm validade, pois não podem retirar direitos garantidos pela legislação.
Para trazer segurança jurídica e observados os princípios da proteção da confiança e da isonomia, o STJ decidiu que essa tese só será aplicada em leilões cujos editais forem publicados após o referido julgamento (09/10/2024). Entretanto, para casos administrativos ou judiciais já em andamento, a decisão tem efeito imediato. Com isso, o tribunal buscou equilibrar a uniformização das decisões com a proteção de situações consolidadas, evitando impactos retroativos e eventuais prejuízos.
Além de beneficiar os arrematantes, a decisão também fortalece a arrecadação tributária de maneira justa. O valor pago pelo comprador será utilizado para quitar as dívidas do imóvel, seguindo a ordem legal de preferência entre os credores. Caso o valor não seja suficiente para quitar toda a dívida, a Fazenda Pública ainda poderá cobrar o antigo proprietário.
Essa decisão traz mais confiança para quem participa de leilões judiciais, já que garante que os imóveis serão adquiridos com a segurança de que os débitos tributários de IPTU anteriores à hasta pública não poderão ser cobrados do arrematante.
Ao reafirmar a prevalência do CTN sobre regras contrárias em editais, o STJ protege os direitos dos arrematantes e reforça a segurança jurídica, promovendo maior transparência ao sistema de alienação judicial.
Escrito por:
Larissa de Figueiredo Coelho
Advogada – Integrante do Setor Imobiliário
Thiago Sameck
Acadêmico – Direito