Tramita no Senado a Proposta de Emenda Constitucional (PEC) 3/22, cuja redação propõe a atualização da Constituição Federal para alterar o regime de propriedade e gestão de Terrenos de Marinha no litoral brasileiro. Mesmo já tendo sido aprovada em dois turnos da Câmara dos Deputados, recentemente essa proposta tomou à mídia após manifestações de apoio e repúdio à proposta.
Para entender essa polêmica, é necessário saber que as Terras de Marinhas estão localizadas na zona costeira do país e são de propriedade da União Federal. Seu uso por particulares (comercial ou residencial) depende de um Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), expedido pela Superintendência de Patrimônio da União (SPU), que poderá ser pelo regime de ocupação ou aforamento.
Historicamente, essas terras foram especialmente protegidas pela legislação colonial com o objetivo de preservar áreas estratégicas para a defesa marítima contra invasores. Hoje em dia, com o crescimento urbano e política externa nacional, há quem defenda que a finalidade precípua desse regramento tenha perdido seu fundamento.
Caso aprovada, a PEC 3/22 trará ao ordenamento jurídico brasileiro a possibilidade de transferência do domínio pleno desses terrenos para os foreiros e ocupantes, já que o RIP é um título precário. Isso significa que os beneficiários serão desonerados de taxas anuais de foro (0,6% do valor do imóvel) e de ocupação (2% do valor do imóvel), além da taxa de laudêmio (5% do valor do imóvel) que é paga por ocasião das transferências onerosas da titularidade dos registros imobiliários.
Além disso, considerando que a União tem poderes para subtrair para si, a qualquer momento, os bens que se encontram nas terras de marinhas, cancelando discricionariamente os registros de aforamento e ocupação, a PEC importa em diminuição da insegurança jurídica para quem quer que pretenda investir em imóveis no litoral brasileiro.
Cabe ressaltar que, mesmo se houver essa alteração, continuarão sob o domínio da União os terrenos que detém serviços públicos federais, as áreas não ocupadas e as Unidades de Conservação Ambientais Federais, que são importantíssimas para a preservação da biodiversidade e dos ecossistemas. A PEC transfere ainda o domínio pleno dos terrenos de marinha e seus acrescidos aos Estados e aos municípios das áreas afetadas ao serviço público estadual e municipal.
Caso o interessado não seja ocupante ou foreiro, não esteja regularmente inscrito junto a SPU, ou ainda esteja com débitos patrimoniais com a União, a PEC traz a possibilidade de aquisição do domínio pleno, mas que dependerá de contraprestação onerosa.
Dessarte, é de suma importância destacar as vantagens para o desenvolvimento nos setores imobiliários e de entretenimento com a aprovação da PEC. É possível vislumbrar a construção de grandes empreendimentos junto aos mais belos spots no litoral brasileiro, mediante investimentos menos tributados e com mais segurança aos empresários.
Sendo assim, em que pese o necessário resguardo de elevados padrões de proteção ambiental na zona costeira, considera-se que as alterações que serão promovidas caso a PEC seja aprovada serão uma excelente oportunidade para o crescimento de empreendimentos em áreas turísticas com alto potencial de lucratividade.