No dia 05 de junho de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) realizou o julgamento referente a validade do Provimento nº 93/2020 do TJMG. Este provimento, em seu Art. 954, estabelece que “os atos e contratos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos poderão ser celebrados por escritura pública ou instrumento particular, desde que, neste último caso, seja celebrado por entidade integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, por Cooperativas de Crédito ou por Administradora de Consórcio de Imóveis”.
Dentre as questões levantadas durante a apreciação do tema, se destaca a possibilidade de registro, no Registro de Imóveis, de contratos particulares celebrados por qualquer pessoa, independentemente de ser integrante do Sistema Financeiro de Habilitação (SFH) ou do SFI, desde que garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel. A respeito dessa questão o CNJ entendeu que o Provimento em questão regulamentava adequadamente ao restringir o registro imobiliário de instrumentos particulares para contratos garantidos por alienação fiduciária, embora essa posição não seja majoritariamente adotada pelos Tribunais Estaduais.
Sendo assim, o CNJ decidiu que a extensão dos efeitos de escritura pública prevista no Art. 38 da Lei 9.514/1997, autoriza a utilização de instrumento particular com efeito de escritura pública apenas se realizado por entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, de modo que a possiblidade de todo e qualquer instrumento particular tratar de alienação fiduciária causaria insegurança jurídica. Portanto, também sob o fundamento da segurança jurídica para a uniformização da prática entre os Tribunais Estaduais, o CNJ regulamentou de forma geral, validando o Provimento nº 93/2020, o entendimento para todos os Tribunais, incorporando tal requisito ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.
Contudo, no momento em que o olhar é desviado para outro artigo do dispositivo, o Art. 22 da Lei nº 9.514/1997, mais precisamente para o seu parágrafo 1º, que discorre que “A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena”, é possível identificar a grande controvérsia que envolve a interpretação do CNJ.
Ou seja, apesar da necessidade de se reconhecer a importância da tutela pública em negócios privados, como meio de conferir-lhes juridicidade e autenticidade, a medida adotada pelo CNJ acaba por alterar a interpretação e aplicação da Lei. Além de que, a extensão dos efeitos de escritura pública para instrumentos particulares servia como medida para reduzir os custos com o registro desses imóveis, tornando sua aquisição menos onerosa para as partes, que apenas precisavam realizar o reconhecimento de firma dos contratos e averbação na matrícula do imóvel, desburocratizando o processo de registro.
Conclui-se, portanto, que dentre outras consequências que possam surgir no mercado imobiliário, o fato de que apenas as entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI poderão constituir alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública, torna o procedimento, que antes garantia celeridade, praticidade e acessibilidade, mais oneroso e burocrático, dificultando ainda mais a utilização dessa modalidade de garantia no País.