Curitiba foi uma das cidades pioneiras na regulamentação da concessão de potencial construtivo adicional, iniciada mais especificamente por meio da Lei Municipal nº 9.803/2000, que dispunha apenas sobre a transferência de potencial construtivo. Após o que a legislação municipal foi sendo aperfeiçoada com outros instrumentos de política urbana.
Atualmente, a Lei Municipal nº 16.361/24 dispõe que o Município de Curitiba poderá conceder potencial construtivo adicional, a ser acrescido aos parâmetros gerais básicos estabelecidos na Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei Municipal nº 15/511/19), dentro das diretrizes e procedimentos estabelecidos pela Lei de Revisão do Plano Diretor (Lei Municipal nº 14.711/15).
Os instrumentos a serem utilizados para a aquisição do potencial construtivo adicional são a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), a Transferência do Direito de Construir (TDC) e as Cotas de Potencial Construtivo (CPC).
A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é a concessão emitida pelo Município para o proprietário de um imóvel edificar acima dos parâmetros gerais básicos estabelecidos, mediante contrapartida financeira.
Os recursos arrecadados por meio da OODC deverão ser distribuídos da seguinte forma:
I – 70% a programas de habitação de interesse social e regularização fundiária, vinculados ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social – FMHIS;
II – 5% a programas de promoção, proteção e conservação do patrimônio natural, vinculados ao Fundo de Recuperação de Calçadas – FUNRECAL;
III – 5% a programas de promoção, proteção e preservação do patrimônio cultural, vinculados ao Fundo Municipal de Proteção ao Patrimônio Cultural – FUNPAC;
IV – 10% ao Município, para a implantação e melhorias em equipamentos públicos comunitários e urbanos;
V – até 10% a ser direcionado, a critério do Poder Executivo Municipal, dentre as destinações previstas nos incisos anteriores, com base nas consultas públicas e participação cidadã para a edição da lei orçamentária anual.
A novidade a esse respeito é que será concedida a isenção de cobrança da OODC para novas edificações em empreendimentos habitacionais de interesse social e empreendimentos de habitação coletiva realizados pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba – COHAB ou em parceria com ela.
Por sua vez, a Transferência do Direito de Construir (TDC), também denominada “transferência de potencial construtivo”, é a autorização expedida pelo Município ao proprietário de imóvel urbano, privado ou público, para edificar em outro local, ou alienar total ou parcialmente, mediante averbação junto à matrícula do imóvel, o potencial construtivo de determinado lote, quando este possuir limitações à sua utilização no local.
A TDC será efetuada por autorização especial expedida pela Secretaria Municipal do Urbanismo (SMU), ouvidos os órgãos e entidades competentes, compreendendo duas etapas:
I – emissão da certidão de concessão de potencial construtivo: onde o potencial transferível é garantido ao proprietário;
II – emissão da certidão de transferência de potencial construtivo: autorizando a utilização do potencial construtivo a ser transferido, previamente à emissão de alvará de construção, especificando os parâmetros máximos de coeficiente de aproveitamento, número de pavimentos, uso e porte passíveis de transferência.
A certidão de concessão de potencial construtivo será averbada no registro imobiliário competente, à margem da matrícula do imóvel que cede o potencial construtivo quando da sua emissão e quando da última transferência.
A fim de não prejudicar as certidões de concessão de potencial construtivo emitidas com base nas leis anteriores (Lei Municipal nº 9.803/00 e Lei Municipal nº 15.661/20) que ainda possuam saldo remanescente a transferir, a Lei Municipal nº 16.361/24 concedeu um prazo de até cinco anos, a partir da sua publicação (27/06/24), para a atualização das respectivas certidões e os devidos saldos remanescentes.
A transferência do potencial construtivo previsto nas certidões emitidas nos termos da Lei Municipal nº 9.803/00 poderá ser feita para os usos e zonas previstos nela, desde que sejam equivalentes aos previstos na Lei de Zoneamento (Lei Municipal nº 15.511/19).
O detentor de certidão de concessão de potencial construtivo emitida durante a vigência da Lei Municipal nº 9.800/00, da Lei Municipal nº 9.803/00 ou da Lei Municipal nº 15.661/20, poderá substituí-la por certidão emitida nos termos da nova lei, caso assim deseje.
Por fim, a Cota de Potencial Construtivo (CPC) é uma concessão onerosa emitida pelo Município para o proprietário de um imóvel regularizar, ampliar ou construir a sua edificação, mediante contrapartida financeira, de modo a efetuar uma contraprestação pelo acréscimo dos parâmetros urbanísticos.
O Município de Curitiba fará a concessão onerosa de CPC para financiar os seguintes investimentos:
I – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
II – execução de programas de regularização fundiária;
III – promoção, proteção, conservação e preservação do patrimônio ambiental, tanto natural como cultural;
IV – implantação e melhorias em espaços de uso público, áreas de lazer e unidades de conservação;
V – implantação e melhorias em equipamentos públicos urbanos e comunitários;
VI – implantação e melhorias no sistema viário e de transporte público coletivo;
VII – execução de programas especiais instituídos pelo Município.
A utilização da CPC está dirigida às seguintes situações:
I – construção, regularização e ampliação de ático;
II – construção, regularização e ampliação de porte dos usos não habitacionais de comércio e serviço, de 200m² podendo alcançar até 400m²;
III – construção, ampliação ou regularização de porte dos usos não habitacionais, em situações que não se enquadrem para a utilização de OODC e de TDC, a critério do CMU;
IV – regularização simplificada conforme o disposto na Revisão do Plano Diretor;
V – a critério do CMU quando da regularização de edificações construídas em desacordo com o projeto aprovado ou com o regulamento de edificações.
No caso da regularização simplificada, ficará a cargo do CMU estabelecer o acréscimo ao parâmetro urbanístico a ser regularizado, no caso de coeficiente de aproveitamento, altura, porte, recuo frontal, taxa de ocupação e demais parâmetros.
O valor da CPC será definido periodicamente pelo IPPUC, a Secretaria Municipal do Urbanismo e a Secretaria Municipal de Planejamento, Finanças e Orçamento, com base na dinâmica do mercado imobiliário e indicadores econômicos.
Cada Cota de Potencial Construtivo equivale a 1m² de área construída.
Com o objetivo de monitorar a aplicação dos instrumentos de aquisição de potencial construtivo adicional definidos nesta Lei, será instituída uma Câmara Técnica junto ao Conselho da Cidade de Curitiba – CONCITIBA.
O prazo de validade da certidão da OODC e da certidão de CPC será de 4 (quatro) anos contados a partir da data de emissão da certidão, podendo ser prorrogado por até 4 (quatro) anos adicionais.
O Anexo I da Lei Municipal nº 16.361/24 contém um quadro que diz quando cada um desses instrumentos pode ser utilizado:
