A alienação judicial de bens imóveis por meio de leilão é um instrumento legítimo para a satisfação de créditos reconhecidos judicialmente. No entanto, não é incomum que tais bens estejam sujeitos a cláusulas restritivas, como o usufruto vitalício.
O usufruto é um dos direitos reais previstos nos artigos 1.390 e seguintes do Código Civil, que confere ao usufrutuário o direito de usar e fruir da coisa alheia, enquanto o nu-proprietário permanece com a titularidade da propriedade. Todavia, em se tratando de usufruto vitalício, o direito perdura até o falecimento do usufrutuário ou até que este renuncie expressamente ao direito.
Trata-se de um direito que tem eficácia contra todos e, uma vez regularmente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, torna-se oponível contra terceiros, inclusive contra os adquirentes em eventual arrematação judicial. Contudo, não há qualquer impedimento legal para que um imóvel gravado com usufruto vitalício seja penhorado e, posteriormente, levado a leilão.
Isso porque, a penhora e a arrematação atingem a nua – propriedade, preservando-se o direito do usufrutuário. Em outras palavras, quando o bem está gravado com o usufruto, o arrematante adquire apenas a nua-propriedade, devendo respeitar o exercício do usufruto até sua extinção.
Assim, o arrematante não pode usar, fruir ou dispor plenamente do bem enquanto o usufruto estiver em vigor. Trata-se de uma limitação temporária ao exercício de propriedade.
Nesse sentido, é imprescindível que o edital do leilão informe, de maneira clara e precisa, a existência do usufruto gravado sobre o imóvel, especialmente quando se tratar de usufruto vitalício.
A publicidade adequada dessa condição jurídica é essencial para assegurar a transparência do procedimento, permitindo que os arrematantes tenham ciência das limitações que incidirão sobre o uso e a fruição do bem. A omissão dessa informação pode configurar vício no procedimento, afetar a validade da arrematação e comprometer a segurança jurídica da alienação judicial, podendo inclusive ensejar a anulação do leilão.
Portanto, o leilão judicial de imóvel gravado com cláusula de usufruto vitalício é plenamente possível, desde que observados os limites estabelecidos pela legislação civil. Nessas condições, o arrematante adquire apenas a nua-propriedade, ficando a plena posse e o uso do bem resguardados ao usufrutuário até a extinção do usufruto.
Escrito por:
Amanda Fagundes Silva
Advogada – Integrante do Setor de Direito Imobiliário