O contrato de locação em shopping centers é dotado de particularidades que o diferenciam de uma locação comercial comum. Um dos aspectos mais relevantes desse tipo de contrato é o chamado tenant mix, que consiste na atividade de analisar, organizar e distribuir comércios de forma estratégica, garantindo a presença de marcas distintas, complementares e harmonicamente dispostas para que o empreendimento seja atraente.
A lei de locações assegura a liberdade contratual entre lojistas e empreendedores. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem reforçado essa autonomia em seus julgados ao reconhecer a natureza empresarial desses contratos, afastando a intervenção judicial indevida. Esse entendimento tem repercussão direta na possibilidade de não renovação do contrato quando o lojista não se adequa ao tenant mix, desde que haja um fundamento legítimo vinculado à estratégia do shopping.
Decisões recentes do STJ também abordam disputas sobre concorrência dentro dos shoppings. Em um caso analisado recentemente (REsp nº 2101659), um lojista questionou a instalação de um concorrente próximo ao seu estabelecimento, mas o tribunal enfatizou que a gestão do tenant mix deve priorizar o interesse coletivo do empreendimento. A ampliação do mix de marcas pode aumentar o fluxo de clientes sem configurar violação contratual, desde que observados os princípios da boa-fé e do equilíbrio econômico do contrato.
Outro ponto relevante acerca do tema são as cláusulas de exclusividade, frequentemente presentes nesses tipos contratos, tendo o STJ reconhecido a sua validade, desde que razoáveis e não restrinjam a concorrência de forma indevida. A composição do tenant mix impacta diretamente o sucesso do shopping e dos lojistas, pois um planejamento eficiente pode fortalecer o empreendimento como um todo, enquanto um desequilíbrio na escolha dos lojistas pode comprometer sua atratividade.
Dessa forma, o tenant mix continua sendo uma ferramenta essencial na gestão dos shopping centers, permitindo que empreendedores e lojistas atuem de maneira estratégica para garantir a competitividade e a sustentabilidade do empreendimento no mercado dinâmico do varejo.
Escrito por:
Ana Carolina Bianchini Bueno de Oliveira
Advogada – Integrante do Setor Direito Imobiliário