Em contratos de locação é muito comum serem exigidas garantias ao cumprimento do contrato, sendo a mais famosa delas a fiança. Trata-se de uma modalidade na qual um terceiro assume a posição de garantir o pagamento de aluguéis e encargos, caso o locatário assim não consiga.
O que poucos sabem é que a responsabilidade do fiador não se extingue automaticamente com o fim do prazo determinado do contrato de locação.
Para que o fiador seja liberado, é necessário que a locação chegue ao seu término formal, com a devolução das chaves e da posse, pois é comum que os contratos por prazo determinado sejam convertidos em indeterminado, caso não haja oposição dos contratantes.
Contudo, situações podem surgir durante a vigência do contrato que levam o fiador a buscar a exoneração de suas obrigações.
No entanto, conforme previsto no artigo 835 do Código Civil, o fiador pode se exonerar da fiança apenas em contratos por prazo indeterminado, mediante notificação prévia. Quando isso ocorre, a exoneração se efetiva 120 dias após a data da notificação, conforme o art. 40, inciso X da Lei de Locações, permitindo ao locador e ao locatário tempo suficiente para buscar novas garantias.
Por outro lado, em contratos de prazo determinado a exoneração do fiador pode ser informada por meio de notificação, mas ela só surtirá efeitos ao término do prazo do de vigência do contrato. Isso garante ao locador que, durante a vigência da locação, ele continuará contando com a garantia oferecida pelo fiador.
Neste sentido foi o caso recentemente julgado pela Terceira Turma do Egrégio Superior Tribunal de Justiça – Recurso Especial nº 2121585 / PR (2024/0029590-0) -, que decidiu, por unanimidade, que mesmo tendo havido uma alteração no quadro societário da empresa locatária, o fiador não pode exonerar-se da fiança antes de findo o prazo determinado do contrato de locação.
Mesmo o fiador entendendo que a relação de confiança foi comprometida com troca dos sócios da empresa que estava a afiançar, ainda assim permanece sua obrigação com a fiança até o fim do prazo determinado no contrato.
A decisão, relatada pela Ministra Nancy Andrighi, analisou um caso em que uma empresa de engenharia havia firmado o contrato de locação garantido por fiança, no qual o fiador, após a alteração do quadro societário da empresa garantida, informou ao locatário a sua intenção de exoneração por quebra de confiança.
Assim, o STJ confirmou posicionamento legal e jurisprudencial já consolidado de que o fiador pode notificar o locador quanto ao seu desinteresse em permanecer na obrigação, mas a exoneração só surtirá efeitos ao fim do prazo do contrato, ou seja, a fiança se manterá até o término formal da locação.
Apesar do caráter personalíssimo da relação, ou seja, a necessária confiança entre o fiador e o afiançado, fato é que não se confunde a pessoa jurídica com seus respectivos sócios. A partir do momento que o fiador aceita esta obrigação em um contrato de locação por prazo determinado e, sendo o locatário uma pessoa jurídica, a alteração dos sócios desta em nada altera sua obrigação de manter a fiança durante todo o período contratual estabelecido.
Conforme a Ministra relatora destacou: “a mera notificação extrajudicial; elaborada unilateralmente pelo fiador; alegando questão de alta subjetividade, como o “vínculo afetivo” com algum dos sócios da empresa afiançada; e de alta recorrência, como a alteração do quadro social de empresa; não pode ser requisito suficiente para a exoneração, sob o risco de enfraquecimento da garantia fidejussória mais utilizada no país.”
Conclui-se, portanto, que nos contratos de locação por prazo determinado, mesmo que tenha havido notificação enviada pelo fiador quanto ao seu interesse em exonerar-se da obrigação, esta exoneração só surtirá efeitos ao fim do prazo do contrato.
Por fim, não é demais ressaltar que, para a segurança jurídica dos contratos de locação, o locador deve sempre ser informado / notificado formalmente sobre a intenção do fiador em exonerar-se da fiança.
O locador, ao ser notificado, pode solicitar a substituição da garantia ou até rescindir o contrato, caso não tenha segurança quanto à capacidade financeira do locatário sem a presença de um fiador, mantendo uma relação segura e transparente com o seu locatário.
Em suma, é fundamental que todas as partes envolvidas em uma locação estejam cientes de seus direitos e obrigações, garantindo assim a segurança e estabilidade da relação contratual.
Jhuan de Paula Tormes
Acadêmico Setor Direito Imobiliário/Shopping Center