Em julgamento realizado em 05 de novembro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a possibilidade de penhorar um imóvel utilizado como residência familiar, caso fique comprovado que houve fraude contra credores. A decisão diz respeito a um imóvel que fora oferecido como garantia hipotecária.
Conforme previsto no artigo 3º da Lei 8.009/90, a impenhorabilidade de bem de família não se aplica quando o imóvel é oferecido em garantia real pela própria entidade familiar. Entretanto, no caso analisado pelo STJ, embora o imóvel tenha sido oferecido em hipoteca, a inscrição dessa garantia nunca foi formalizada na matrícula do bem, caracterizando uma conduta de má-fé por parte do devedor.
Ainda, buscando prejudicar os credores, o devedor transferiu a titularidade do imóvel para um terceiro – um amigo íntimo – aproveitando-se da ausência de pendências registradas na matrícula. Essa estratégia visava impedir que o imóvel fosse alcançado por execuções judiciais, configurando uma tentativa de fraude.
Aliás, sobre a validade de transações imobiliárias quando inexistente averbação de constrição, é importante rememorar:
No artigo acima citado, em que pese tenhamos demonstrado que a Lei n°. 14.825 passou a garantir a eficácia da transmissão de imóveis, ainda que penda sobre esses, algum tipo de constrição judicial, não averbada ou registrada na matrícula, alertamos que, se efetivamente comprovada a má-fé do terceiro adquirente, ainda haverá margem para arguição de fraude à execução, com a possível anulação da transmissão realizada.
Foi essa a solução dada pelo STJ no Recurso Especial n.º 2134847 (fraude à execução), eis que os credores obtiveram êxito em demonstrar a má-fé, tanto do devedor, quanto do terceiro que adquiriu o imóvel.
Após anulação da transferência, os devedores, que ainda residiam no imóvel, suscitaram a impenhorabilidade do bem de família, que foi negada pelo STJ, justamente em razão de que o bem foi oferecido anteriormente em hipoteca, causa que exclui a proteção legal, nos termos do inciso V, §3º da Lei 8.009/90.
Escrito por:
André Ribeiro
Advogado – Integrante do Setor Cível